قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389,10,12
ماده 1ـ هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن‚ مالك رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون « قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي كه به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:
1ـ سرمايه‌گذاراني كه در ازاء سرمايه‌گذاري از طريق احداث بناء بر روي زمين متعلق به ديگري‚ واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين‚ ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.
2ـ مستأجرين اراضي اعم از ملكي‚ دولتي‚ موقوفه كه به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره را دارند.
ماده 2ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
2ـ پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك
3ـ اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني‚ تعداد اتاق ها‚ شماره طبقه‚ شماره واحد‚ توقفگاه (پاركينگ) و انباري
4ـ مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت‚ كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا‚ تعداد طبقات و كل واحدها‚ نما‚ نوع مصالح مصرفي ساختمان‚ سيستم گرمايش و سرمايش و قسمت هاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.
5 ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض‚ تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطي براي بها‚ تحويل و انتقال قطعي
7ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
8 ـ تعيين تكليف راجع به خسارات‚ تضمين ها و قرارداد بيمه‌اي‚ تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادركننده پروانه و ساير مراجع قانوني
10ـ معرفي داوران
11ـ احكام مذكور در مواد (6)‚ (7) و (8) و تبصره آن‚ (9)‚ (11)‚ (12)‚ (14)‚ (16) و (20) اين قانون
ماده 3ـ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
ماده 4ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است:
1ـ سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاكي از اين‌كه مورد معامله در ازاء سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.
2ـ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
3ـ بيمه‌نامه مربوط به مسؤوليت موضوع ماده (9) اين قانون
4ـ تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك
تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي كه پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد‚ اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل سي‌درصد (30%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأييد آن توسط مرجع صادركننده پروانه مي‌باشد.
ماده 5 ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي‌گيرد.
ماده 6 ـ چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش‌فروش‌شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تأخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اين‌كه به مبالغ بيشتري به نفع پيش‌خريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش‌خريدار نيست.
1ـ درصورتي كه واحد پيش‌فروش‌شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد‚ تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار‚ معادل اجرت‌المثل بخش تحويل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي مشاعي‚ روزانه به ميزان نيم‌درصد (5/0%) بهاي روز تعهدات انجام‌نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي خدمات عمومي موضوع بند (9) ماده (2) اين قانون از قبيل خيابان‚ فضاي سبز‚ مساجد‚ مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال‚ روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد
ماده 7ـ درصورتي كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكيكي‚ كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد‚ مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت‚ ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد‚ هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌كه بيش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده كمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر كارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه كند.
ماده 8 ـ در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش‌فروشنده‚ پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد‚ پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين‚ پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء‚ طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.
ماده 9ـ پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني‚ در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسؤول است و بايد مسؤوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود‚ پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده 10ـ درمواردي كه بانك ها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش‚ تسهيلات خريد مي‌دهند‚ وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانك به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري‌شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين أخذ مي‌گردد.
ماده 11ـ در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود‚ ولي حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.
ماده 12ـ درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد‚ پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يك‌ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.
ماده 13ـ پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي‚ مالك ملك پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان‚ با تأييد مهندس ناظر درصورتي‌كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض‌قراردادي را تحويل داده باشد‚ با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات‚ مي‌تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي‚ تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيش‌فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد‚ دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيش‌فروش شده اقدام نمايد.
ماده 14ـ درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد‚ با تأييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اين‌كه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد «10%» پيشرفت فيزيكي مانده باشد)‚ پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (11) و غيره با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (20) اين قانون نخواهد بود.
ماده 15ـ عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن‚ قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش‌شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تأمين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبكار او نيست.
ماده 16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر‚ پيش‌فروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين‌صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده 17ـ واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.
ماده 18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده‚ پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده 19ـ پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده و انجام كليه تعهدات‚ قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي‌باشند.
ماده 20ـ كليه اختلافات ناشي از تعبير‚ تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي‌الطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز داوران مي‌توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آيين‌نامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيأت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.
ماده 21ـ پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاه هاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره‚ مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح كه در آيين‌نامه اجرائي اين قانون مشخص مي‌شود أخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون (10.000.000)ريال تا يكصد ميليون (100.000.000) ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.
ماده 22ـ شهرداري‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
ماده 23ـ اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند‚ به حبس از نود و يك روز تا يك‌سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.
تبصره ـ جرايم مذكور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شكايت شاكي خصوصي يا وزارت مسكن و شهرسازي و با گذشت شاكي‚ تعقيب يا اجراء آن موقوف مي‌شود.
ماده 24ـ مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي‚ طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يك‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانة كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.
ماده 25ـ آيين‌نامه اجرائي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تأييد رئيس قوه قضائيه به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.
قانون فوق مشتمل بر بيست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ دوازدهم دي‌ماه يكهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 1389,10,29 به تأييد شوراي نگهبان رسيد.
رييس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني
