چالش های معاملات ملکی با «اسناد وکالتی»

امروزه، خريد و فروش «وکالتي»، يکي از روش هاي شايع در معاملات املاک است؛ روشي که گاه خريداران را با مشکلات عديده اي روبه رو مي کند و باعث وارد آمدن ضررهاي مالي سنگين به آن ها مي شود.

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه خراسان، در خريد و فروش وکالتي، خريدار، به جاي انتقال قطعي سندِ رسمي ملک به خود، پس از تنظيم مبايعه نامه عادي، مبادرت به اخذ وکالت بلاعزل فروش ملک از فروشنده مي کند. رواج اين روش در بازار مسکن دلايل مختلف و متفاوتي دارد.

گاه ممکن است طرفين، از اين روش، به علت طولاني بودن مراحل اخذ استعلامات مربوط به انتقال سند و عجله يا نياز فوري فروشنده به بهاي ملک، استفاده کنند و خريدار، بعداً، با وکالت بلاعزلي که در اختيار دارد، مراحل مختلف انتقال سند را شخصاً انجام دهد. برخي مواقع، فقدان سند رسمي و ثبتي براي ملک، علت استفاده از روش خريد و فروش وکالتي است. متأسفانه تعداد املاک فاقد سند رسمي مالکيت، در کشور ما کم نيست. نمونه بارز آن، منازل قولنامه اي است که معامله آن ها، بخش معتنابهي از بازار مسکن را به خود اختصاص داده است. حالت ديگري که در آن استفاده از روش خريد و فروش وکالتي باب شده، آپارتمان هايي است که در زمين هايي با سند ملکي رسمي احداث شده است. در اين موارد، که به هر دليلي، اسناد آپارتمان  ها از هم تفکيک نشده است، خريداران پس از تنظيم مبايعه نامه، اقدام به اخذ وکالت بلاعزل براي تفکيک سند و انتقال قطعي آن به خود، از فروشنده مي کنند.

وکالت، عقدي جايز است

به طور کلي، عقود به دو گروه تقسيم مي شود: لازم و جايز. عقد لازم عقدي است که هيچ کدام از طرفين، نمي تواند آن را به صورت يک جانبه فسخ کند. عقد جايز عقدي است که در آن يکي از طرفين يا هر دو، اختيار فسخ يک طرفه عقد را دارند. وکالت عقدي جايز است؛ يعني هر کدام از طرفين عقد مي توانند آن را به صورت يک طرفه فسخ کنند. همچنين طبق ماده 678 قانون مدني، «وکالت به طرق زير مرتفع مي شود: 1- به عزل موکل؛ 2- به استعفاي وکيل؛ 3- به موت يا جنون وکيل يا موکل». البته وکيل يا موکل مي تواند ضمن عقد لازم ديگري حق استعفا يا عزل خود را ساقط کند. به حالتي که در آن، موکل حق عزل وکيل را از خود ساقط مي کند، «وکالت بلاعزل» مي گويند. با اين حال بايد توجه داشته باشيد که عقد لازم يادشده، ماهيت جايز بودن عقد وکالت را، در برخي وجوه، از بين نمي برد و مورد سوم برهم خوردن عقد وکالت، حتي در صورتي که وکالت، بلاعزل باشد، همچنان به قوت خود باقي است. حال تصور کنيد ملکي را به صورت «وکالتي» خريداري کرده ايد. در صورتي که صاحب سند، که به شما وکالت بلاعزل براي انتقال آن داده است، فوت کند، عقد وکالت بر هم خواهد خورد و شما ديگر قادر به انتقال سند، با استفاده از وکالتنامه خود نيستيد و بايد در انتظار تصميم وراث متوفي براي انتقال قطعي سند بمانيد.

يک تصور اشتباه

ممکن است برخي تصور کنند که مي توانند با تصريح «بقاي وکالت» در صورت فوت موکل، مشکل را حل کنند؛ در حالي که چنين نيست. زنده ياد، استاد دکتر ناصر کاتوزيان، در کتاب ارزشمند «قانون مدني در نظم حقوقي کنوني»، ذيل ماده 678 قانون مدني، مي نويسد:«وکالتي هم که ضمن عقد لازم شرط شده يا حق عزل موکل در آن از بين رفته، تابع حکم بند 3 ماده 678 ق.م است. مگر اين که بقاي آن تصريح شود، که در اين صورت رابطه دو طرف تابع وکالت نيست و ايجاد حق يا وصايت است.» پس، در عقد وکالت، شرط بقاي عقد، در صورت فوت يکي از طرفين يا هر دو طرف، مانند شرطي «فاسد» است که قابل پذيرش نيست؛ هرچند اصل عقد وکالت را بر هم نمي زند. بنابراين، بايد توجه داشته باشيد اگر فروشنده اي که به شما وکالت بلاعزل، همراه با تصريح «بقاي وکالت» در صورت فوت، داده است، درگذرد، عقد وکالتِ ميان او و شما بر هم خواهد خورد و نمي توانيد از وکالتنامه بلاعزلي که در اختيار داريد، براي انتقال سند استفاده کنيد. در اين حالت ناچار هستيد، ثابت کنيد که اصولاً رابطه شما و متوفي تابع عقد وکالت نبوده و در واقع نوعي وصايت است.

اثبات اين موضوع هم، با توجه به ظاهر قرارداد که بر انعقاد عقد وکالت دلالت دارد، بسيار مشکل و گاه ناممکن است. واقعيت آن است که در صورت فوت فروشنده، خريداري که از وي وکالت بلاعزل گرفته است، قادر به استفاده از وکالتنامه خود نخواهد بود و اين مسئله اي است که خريداران املاک، به صورت وکالتي، بايد همواره مد نظر داشته باشند.

مشکلاتي که ممکن است ايجاد شود

موضوع فوت فروشنده و منتفي شدن وکالت بلاعزل، تنها مسئله بغرنج در معاملات املاک، به صورت وکالتي، نيست. از آن جا که در خريد و فروش وکالتي، استعلامات مورد نياز براي انتقال قطعي سند، انجام نمي گيرد، امکان فريب خوردن خريدار از جهات مختلف وجود دارد. به عنوان نمونه، ممکن است اصل سند به عنوان وثيقه وام در رهن بانک باشد. چون اطلاع از اين مسئله، جز با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعي سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت محل وقوع ملک، ميسر نيست، احتمال فريب خوردن و ضرر کردن خريدار وجود دارد. موضوع ديگر، عدم توجه به قابل «توکيل» بودن يا نبودن وکالت بلاعزل فروشنده به خريدار است. در صورتي که در وکالت بلاعزل، اجازه «توکيل»(وکالت دادن به ديگري) وجود نداشته باشد، خريدار نمي تواند ملک مورد معامله را، به فرد ديگري بفروشد. در صورت انجام چنين معامله اي، خريدار براي انتقال سند، نيازمند تأييد و امضاي فروشنده اصلي است. توجه داشته باشيد که بروز اين مشکلات در شرايطي است که وکالت بلاعزل در دفاتر رسمي تنظيم شده باشد. بديهي است که تنظيم چنين وکالتنامه هايي، به صورت عادي و در بنگاه هاي املاک، نيازمند بازنگري، دقت نظر و توجه بيشتري است.

چند توصيه

با توجه به معضلاتي که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتي يا قولنامه عادي به وجود آيد، توصيه مي کنيم تا حد امکان از خريداري ملک، با اين روش، خودداري و در مواقع ضروري، پيش از نهايي شدن معامله، حتماً با دفاتر اسناد رسمي و افراد خبره و آگاه مشورت کنيد. در مورد وکالت هاي بلاعزلي که براي خريد و فروش املاک مربوط به تعاوني هاي مسکن و …، که هنوز براي آن ها سند قطعي و ثبتي صادر نشده است، اخذ مي شود، ابتدا با مراجعه حضوري به مرجع صادرکننده قرارداد وکالت، از اصالت آن مطمئن شويد. توصيه اکيد مي کنيم در خريد آپارتمان ها به صورت وکالتي، سند اصلي را رؤيت و نسبت به اصالت و نيز بازداشت يا وثيقه نبودن آن، اطمينان حاصل کنيد.(94,3,5)

منبع  www.notary.ir

{jcomments off}