در صورتی که شخصی ملکی را به موجب مبایعه نامه خریداری نموده است و ملک نیز دارای سند رسمی بوده و به نام شخص فروشنده باشد ولی فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار خودداری نماید و از انجام تعهد خود در این خصوص استنکاف نماید ، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را از دادگاه بخواهد. در چنین مواردی خریدار می تواند با تقدیم دادخواست ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خود را از دادگاه بخواهد .

تنظیم دادخواست

برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، خریدار می بایست دادخواست آن را به درستی تنظیم نموده و مبادرت به طرح دعوی نماید. در این راستا خریدار میتواند وکالت طرح و پیگیری پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را به وکیل دادگستری واگذار نماید. همچنین می تواند علاوه بر مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل دادگستری ، از وکیل بخواهد که متن دادخواست مربوطه را نیز برای او تهیه و تنظیم نماید .

محل تقدیم دادخواست

چنانچه خریدار بخواهد خود شخصاً پرونده را پیگیری نماید ، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست با به همراه داشتن کارت ملی ، کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، اصول مستندات خود و متن از قبل تهیه و تنظیم شده دادخواست مربوطه ، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد ، ثبت نماید .

لازمه ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام نمودن در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی می باشد. چنانچه قبلا در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی) ثبت نام نموده اید دیگر نیازی به ثبت نام مجدد در آن نمی باشد .

توجه : در ذیل نمونه ای از متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک آورده شده است مجددا یادآوری می گردد که قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل دادگستری مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید. چه بسا پس از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری نیاز به اضافه نمودن خواسته های دیگر و تغییر متن دادخواست مطابق با وضعیت و شرایط موجود باشد .

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خواهان آقای . . .

خوانده آقای . . .

تعیین خواسته و بهای آن : تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به . . . ریال

دلایل و منضمات دادخواست : فتوکپی مصدق مبایعه نامه ، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، فتوکپی مصدق پرداخت ثمن معامله ، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور

شرح دادخواست :

« ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

با سلام و تقدیم احترام به استحضارمی‌رساند اینجانب . . . خواهان فوق در مورخه . . . و به موجب مبایعه نامه شماره . . . مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . تهران را با الحاقات و توابع آن به مبلغ . . . ریال از خوانده آقای . . . خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه . . . با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید. ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده ، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست می باشد. علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی . . . با الحاقات و توابع آن واقع در بخش . . . تهران به انضمام خسارت دادرسی را دارم .

با احترام »

پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به دادگاه مربوطه ، وقت رسیدگی تعیین و طرفین پرونده برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت می شوند. پس از بررسی پرونده و رسیدگی ، در صورتی که حق به جانب خریدار باشد دادگاه مبادرت به صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار خواهد نمود. نمونه متن دادنامه مربوطه در زیر آورده شده است :

نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی

دادنامه

شماره دادنامه . . .

شماره پرونده . . .

شماره بایگانی . . .

تاریخ تنظیم . . .

خواهان آقای . . .

خوانده آقای . . .

خواسته ها : الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، مطالبه خسارت دادرسی

رأی دادگاه

« در خصوص دعوی خواهان آقای . . . به طرفیت آقای . . . به خواسته الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره . . . واقع در بخش . . . تهران و مطالبه خسارت دادرسی مقوم به مبلغ . . . ریال ، با توجه به مبایعه نامه شماره . . . مورخه . . . که حکایت از وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده دارد و خوانده با حضور خود در دادگاه اقرار به این معامله دارد و پاسخ استعلام شماره . . . مورخه . . . اداره ثبت اسناد و املاک بخش . . . تهران که حکایت از مالکیت پلاک ثبتی فوق به خوانده آقای . . . دارد دادگاه دعوی خواهان را ثابت دانسته و مستند به مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی موضوع خواسته به نام خواهان به انضمام . . . ریال خسارت دادرسی در حق خواهان آقای . . . صادر می نماید رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد . »

درخواست صدور برگ اجرائیه برای دادنامه

پس از صدور دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی و قطع شدن آن در صورتی که خوانده در مهلت قانونی به آن اعتراض ننموده و دادنامه قطعی شده و یا اینکه به دادنامه اعتراض نموده و پس از تجدیدنظرخواهی رأی قطعی به نفع خواهان (خریدار) صادر شده باشد ، خواهان می تواند تقاضای صدور برگ اجرائیه نماید. خریدار که خواهان بوده و دادخواست  الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نموده و رای قطعی به نفع او صادر شده در این مرحله محکوم ‌له نامیده می شود و فروشنده که دادخواست علیه او مطرح شده و خوانده بوده و رأی قطعی علیه او صادر گردیده در این مرحله محکوم ‌علیه نامیده می شود که در ذیل نمونه تقاضای صدور برگ اجرائیه آورده شده است .

نمونه درخواست صدور برگ اجرائیه

« بسمه تعالی

ریاست محترم شعبه . . . دادگاه عمومی حقوقی . . .

با سلام و تقدیم احترام اینجانب . . . در خصوص پرونده به شماره بایگانی . . . که منجر به صدور دادنامه قطعی شده است ، تقاضای صدور برگ اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه آقای . . . را دارم .

با احترام مجدد »

پس از صدور برگ اجرائیه ، می بایست برگ اجرائیه به محکوم علیه ابلاغ گردد. او نیز می بایست ظرف 10 روز پس از ابلاغ ، مفاد دادنامه (رأی) الزام به تظیم سند رسمی را اجرا نماید. پس از سپری شدن این مدت و عدم اجرای رأی دادگاه توسط محکوم علیه ، پرونده اجرایی تشکیل و اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، از طریق اجرای احکام مدنی به عمل خواهد آمد .

چنانچه در پرونده ای دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی غیابی باشد ، برای اجرای دادنامه ، محکوم له ملکف است ضامنی جهت اجرای رأی غیابی به دادگاه معرفی نماید .

سئولات متداول در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک و پاسخ آنها :

سئوال : کدام دادگاه به دادخواست الزام به تنظیم سند رسیدگی می کند ؟

جواب : دادگاه حقوقی که ملک در حوزه آن قرار دارد صالح به رسیدگی می باشد ،

سئوال : یک واحد آپارتمان که خریداری شده ورثه ای است و فروشندگان چند نفر هستند آیا باید همه آنها را خوانده قرار داد ؟

جواب : در صورتی که فروشندگان چند نفر باشند لازم است که اسامی همه آنها به عنوان خوانده در دادخواست باشد .

سئوال : آیا خسارت تأخیر در انجام تعهد مانند تأخیر در تحویل ملک را که در قرار داد آمده می توان از فروشنده مطالبه نمود ؟

پاسخ : خسارت تأخیر در انجام تعهد قابل مطالبه است .

سئوال : فروشنده ملک فوت نموده ، و ورثه از تظیم سند رسمی خود داری می کنند تکلیف چیست ؟

پاسخ : دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و دستور موقت جهت جلوگیری از انتقال ملک مطرح شود .

سئوال : یک باب منزل مسکونی خریداری شده و دارای مستأجر است ، پرداخت مبلغ ودیعه اجاره بر عهده کیست ؟

پاسخ : پرداخت مبلغ ودیعه اجاره به مستأجر بر عهده فروشنده است مگر اینکه بین خریدار و فروشنده و مستأجر در این خصوص توافقی صورت بگیرد . 

سئوال : بنده قصد خرید ملکی را دارم ، فروشنده اصرار دارد که وکالت به نام اینجانب بزند و بعد من خودم با استفاده از وکالتنامه رسمی ملک را به نام خود کنم ، چه کار کنم  ؟

پاسخ : اگر قصد خرید ملکی را دارید از فروشنده بخواهید که سند ملک به صورت رسمی به نام تان منتقل شود و بهتر است از خرید ملک بصورت وکالتی اجتناب شود .